Τι θέλουν οι ενοικιαστές; Το να το καταλάβουν αυτό αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα για τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές κτιρίων γραφείων και γίνεται όλο και πιο επείγον μέρα με τη μέρα καθώς οι εταιρείες χάνουν υπερβολικό χώρο και οι κενές θέσεις συνεχώς αυξάνονται. Ο επιχειρηματικός Τύπος αναφέρει ολοένα και περισσότερο αυτό που γνωρίζουν ήδη εδώ και αρκετό καιρό οι γνώστες του κλάδου: ένας συνδυασμός κυκλικών παραγόντων και μεταβαλλόμενων προτύπων εργασίας μειώνει τη συνολική ζήτηση χώρου.
Το πιο σημαντικό, όλοι εργαζόμαστε από το σπίτι – ή από ένα καφέ, ή ακόμα και από την παραλία – πολύ περισσότερο από ό,τι πριν από την πανδημία. Οι εταιρείες με συνείδηση του κόστους μειώνουν τις δεσμεύσεις τους. Γιατί να νοικιάσετε χώρο που παραμένει αχρησιμοποίητος μεγάλο μέρος της εβδομάδας; Ταυτόχρονα, πολλοί βαρείς χρήστες χώρων γραφείων, ειδικά στον τομέα της τεχνολογίας, κόβουν εργαζομένους που πρόσθεσαν τα τελευταία χρόνια.
Τι θέλουν οι ενοικιαστές: Ποιότητα ΚΑΙ Εξυπηρέτηση
Όλα μεταφράζονται σε μειωμένη ζήτηση χώρων γραφείων – και πολύ μεγαλύτερο ανταγωνισμό για την προσέλκυση της μικρότερης ομάδας ενοικιαστών που θέλουν να μισθώσουν. Οι μεσίτες και τα δεδομένα της αγοράς του κλάδου μας λένε ότι οι ενοικιαστές απαιτούν τα νεότερα κτίρια υψηλότερης ποιότητας. Όχι μόνο η μίσθωση είναι ισχυρότερη σε εγκαταστάσεις τελευταίας τεχνολογίας, αλλά αυτά τα κτίρια Κατηγορίας Α έχουν επίσης υψηλότερα ενοίκια και πληρότητες από τα κτίρια της κατηγορίας Β. Οι ένοικοι αναζητούν όλο και περισσότερο κτίρια με τα πιο προηγμένα σχέδια, την καλύτερη ποιότητα αέρα εσωτερικών χώρων και ανώτερα χαρακτηριστικά ασφαλείας. Εν τω μεταξύ, τα παλαιότερα κτίρια χάνουν μισθωτές σε όλες σχεδόν τις αγορές σε εθνικό επίπεδο.
Αυτά είναι καλά νέα για τους ιδιοκτήτες νέων κατασκευών κορυφαίας ποιότητας. Αυτά τα κτίρια καταλαμβάνουν ένα δυσανάλογο μερίδιο της δραστηριότητας χρηματοδοτικής μίσθωσης. Τι γίνεται όμως με το υπόλοιπο 95% των κτιρίων που δεν είναι τόσο καινούργια; Πώς μπορούν να ανταγωνιστούν;
Μια στρατηγική, φυσικά, είναι η ανάληψη κεφαλαίων βελτιώσεων για την αναβάθμιση των κτιριακών συστημάτων. Αλλά αυτές οι φυσικές βελτιώσεις απαιτούν χρόνο και απαιτούν σημαντικούς πόρους – με αβέβαιες αποδόσεις. Μπορούν οι διαχειριστές να κάνουν κάτι βραχυπρόθεσμα για να κάνουν τα κτίριά τους πιο ελκυστικά;
Ευτυχώς, υπάρχουν επιλογές που είναι διαθέσιμες στους διευθυντές που δεν είναι μόνο αποτελεσματικές αλλά και σχετικά προσιτές. Γνωρίζουμε από πρόσφατη έρευνα ότι οι ενοικιαστές γραφείων που είναι ικανοποιημένοι με τα κτίριά τους είναι πιο πιθανό να ανανεωθούν και η αντιληπτή ποιότητα της διαχείρισης ακινήτων παίζει μεγάλο ρόλο στα επίπεδα ικανοποίησης των ενοικιαστών. Μια σημαντική νέα ακαδημαϊκή μελέτη που δημοσιεύτηκε από οικονομολόγους του Πανεπιστημίου του Μάαστριχτ και του MIT με τίτλο «Ικανοποίηση Ενοικιαστών και Απόδοση Εμπορικού ΚτιρίουΒρήκε μια ισχυρή συσχέτιση μεταξύ του βαθμού ικανοποίησης των ενοικιαστών και της δηλωμένης πιθανότητας ανανέωσης της μίσθωσης. προθυμία να συστήσει το ακίνητο σε τρίτο μέρος· και, το πιο σημαντικό, αν τελικά ο ενοικιαστής παρέμεινε ή βγήκε από το κτίριο. Έτσι, οι διαχειριστές ακινήτων μπορούν να αυξήσουν τις πιθανότητες ανανέωσης της μίσθωσης ενισχύοντας την ικανοποίηση των ενοικιαστών μέσω της προσεκτικής διαχείρισης ακινήτων.
Αύξηση της ικανοποίησης των ενοικιαστών
Τι μπορούν όμως να κάνουν οι διαχειριστές για να αυξήσουν την ικανοποίηση των ενοικιαστών; Οι απαντήσεις των ενοικιαστών στο KingsleySurveys της Grace Hill παρέχουν μερικές απαντήσεις.
Τα ερωτηματολόγια ρωτούν τους ενοικιαστές σχετικά με την πιθανότητα ανανέωσης της μίσθωσης και τους λόγους που επηρεάζουν περισσότερο την απόφασή τους. Η Grace Hill αποκαλεί αυτούς τους «παράγοντες απόφασης ανανέωσης». Τα φυσικά χαρακτηριστικά του κτιρίου, όπως η τοποθεσία και η ποιότητα του κτιρίου, είναι κορυφαίοι παράγοντες, ιδιαίτερα για τους ενοικιαστές που προσδοκούν την ανανέωση. Όμως, όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα, η «διαχείριση ακινήτων» και η «συντήρηση κτιρίου» έχουν σχεδόν εξίσου σημασία με την «ποιότητα κτιρίου». Αυτοί είναι παράγοντες που οι διαχειριστές ακινήτων μπορούν να ελέγξουν και να βελτιώσουν ως φυσιολογικό θέμα στην επίβλεψη κτιρίων.
Από την άλλη πλευρά, όταν οι ενοικιαστές δεν σκοπεύουν να ανανεώσουν, είναι πολύ πιο πιθανό να αναφέρουν οικονομικούς παράγοντες, όπως η τιμή, ή μοναδικά εταιρικά ζητήματα, όπως οι απαιτήσεις χώρου και οι επιχειρηματικές συνθήκες. Μπορεί να μην είναι ρεαλιστικό να αναμένεται ακόμη και η εξαιρετική διαχείριση ακινήτων να ξεπεράσει αυτές τις οικονομικές ή εταιρικές εκτιμήσεις όταν οι επιλογές χώρου στο κτίριο δεν λειτουργούν πλέον για τον ενοικιαστή. Ωστόσο, οι απαντήσεις της έρευνας ενοικιαστών υποδηλώνουν ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να αυξήσουν τις πιθανότητες ανανέωσης μέσω ανώτερης διαχείρισης ακινήτων υπό κανονικές συνθήκες.
Δεδομένου ότι οι πιο ευτυχισμένοι ενοικιαστές είναι πιο πιθανό να ανανεώσουν και να συστήσουν το κτίριο σε άλλους, οι ιδιοκτήτες κτιρίων μπορούν επίσης να βελτιώσουν τις πιθανότητες ανανέωσης εστιάζοντας τις διοικητικές προσπάθειες στους συγκεκριμένους παράγοντες που οδηγούν σε μεγαλύτερη ικανοποίηση των ενοικιαστών.
Ποιοι παράγοντες έχουν σημασία; Και πάλι, μπορούμε να απευθυνθούμε στο KingsleySurveys για μερικές πολύτιμες γνώσεις σχετικά με το ποια χαρακτηριστικά κτιρίου συσχετίζονται περισσότερο με τη συνολική ικανοποίηση των ενοικιαστών. Όπως φαίνεται στον παρακάτω πίνακα που συνοψίζει τις απαντήσεις της έρευνας από ενοίκους γραφείων στις ΗΠΑ, τόσο τα χαρακτηριστικά διαχείρισης κτιρίου όσο και τα φυσικά χαρακτηριστικά του κτιρίου συσχετίζονται σε μεγάλο βαθμό με τη συνολική ικανοποίηση των ενοικιαστών. Κατά μέσο όρο, ωστόσο, οι παράγοντες υπό άμεσο έλεγχο διαχείρισης έχουν μεγαλύτερη σημασία για τους ενοικιαστές, με μέση συσχέτιση με την ικανοποίηση των ενοικιαστών 58% έναντι κάτω από 40% για τα φυσικά χαρακτηριστικά.
Στον απόηχο της πανδημίας, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι ένοικοι προτιμούν έντονα τα νεότερα κτίρια όπου μπορούν να αισθάνονται ασφαλείς και να εργάζονται πιο αποτελεσματικά. Τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ξεκάθαρα ότι τα νεόδμητα γραφεία υπερτερούν των παλαιότερων κτιρίων. Ωστόσο, πολλά ζητήματα έχουν σημασία για τους ενοικιαστές που βρίσκονται υπό τον άμεσο έλεγχο των διαχειριστών ακινήτων. Σε αυτό το ανταγωνιστικό περιβάλλον, οι διευθυντές πρέπει να αναβαθμίσουν το παιχνίδι τους και να βελτιώσουν την παροχή υπηρεσιών προκειμένου να προσελκύσουν τους ενοικιαστές και να βελτιώσουν τις βασικές αρχές λειτουργίας τους.
Χρειάζεστε αμερόληπτα δεδομένα σχετικά με την ικανοποίηση του ενοικιαστή σας και την πιθανότητα ανανέωσης; Μιλήστε με τους ειδικούς του KingsleySurveys CRE για να μάθετε πώς μπορούμε να βοηθήσουμε.
